| 开发商一房两卖如何处理？ |
| 作者：佚名 内容来源：本站原创 点击数：9908 更新时间：2010/5/12 字体：大 中 小 |
|
[案情简介] 2003年8月范某与某房地产开发公司签订一份期房商品房买卖合同。2004年9月，范某赴外地出差一年后回来。在办理入住时，发现开发商已将合同约定的商品房出售给第三人，并已办理产权过户登记。开发商答应将同一小区同一户型代替原商品房给范某。范某不同意，向法院诉请解除商品房买卖合同，要求出卖人双倍返还已付购房款及利息和赔偿因不能入住在外租房一年租金损失。那么，范某的要求能否得到法院的支持？ [审理结果] 一审法院认为，某房地产开发公司与范某签订商品房买卖合同后，未告知范某将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的行为具有恶意欺诈。最后判决：解除商品房买卖合同，出卖人双倍返还已付购房款及利息和赔偿因不能入住在外租房6个月租金损失。 [评析意见] 本案是由于出卖人将一房两卖而引起的诉讼纠纷。本案中某房地产开发公司与范某签订商品房买卖合同后，未告知范某将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的行为具有恶意欺诈。适用本解释第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 房东“一房二卖”购房者手中合同成废纸 [案情简介] 原告：赵某 被告：某房地产开发有限公司 第三人：郑某 某房地产开发有限公司于2003年8月18日与第三人郑某签订了商品房买卖合同，约定将该公司建造的某小区一层两处面积为108平方米的商品房，以11.2万元的价格出售给郑某。合同签订后，郑某分三次交纳了10.2万元房款，并交纳了房屋买卖契税。2004年9月，开发商向郑某交付了房屋，同年11月，郑某将房屋出租给他人使用。 2004年12月26日，被告又采取欺诈手段，同原告赵某签订了商品房买卖合同，将上述房屋以1200元一平方米的价格卖给了赵某，当日被告到市房产交易所对预售的商品房进行了备案。同月30日，原告向被告交纳房款12410元，并交纳了房屋买卖契税。被告未能履行房屋交付义务。原告向法院请求被告履行交房义务，能否得到支持？ 一审法院审理认为，被告与第三人签订商品房购销合同时，双方意思表示真实，不违背法律和社会共同利益，合同合法有效。且被告又将房屋实际交付给第三人，第三人占有并使用。在这种情况下，被告为得到双份房款，故意隐瞒该商品房已出售并交付使用的事实，以欺诈手段再次将已出售的房屋出售给原告，属无效民事行为。原、被告签订的商品房买卖合同，虽经商品房预售登记，但基于无效合同进行的登记得不到法律的保护。本案中原告基于无效合同请求被告履行交付房屋义务，于法无据，法院不予支持。因合同无效，原告有权要求被告返还已交付给被告的购房款，并赔偿损失，但由于原告在本案中未主张该权利，所以法院对原、被告之间的这种权利、义务关系无法给予调整。 [评析意见] 本案是由于开发商将一房两卖而引起的诉讼纠纷。根据《商品房买卖合同纠纷解释》第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的真实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的真实。 本案属于“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的情形。本案中赵某应诉请开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 开发商与第三人恶意串通订立合同是否生效？ [案情简介] 2003年6月唐某与某房地产开发公司签订一份期房商品房买卖合同。2004年6月，唐某在办理入住时，发现开发商已将合同约定的商品房出售给第三人，并已办理产权过户登记。开发商答应将相同户型代替原商品房给唐某。唐某不同意，向法院诉请解除开发商与第三人的商品房买卖合同，要求出卖人赔偿一倍已付购房款，唐某的请求能否得到法院支持？ [审理结果] 一审法院在审查时，第三人辩称，自己善意购买并办理房屋产权过户登记手续，请求法院支持其与开发商之间的商品房买卖合同。最后查明，第三人明明知道该商品房已出售给唐某，只是未登记备案。开发商与第三人秘密签订合同，并办理登记备案。因此，一审法院认为，开发商与第三人秘密签订合同属于恶意串通行为，根据《民法通则》、《合同法》和《商品房买卖合同纠纷解释》第8条、第10条规定，判决为：解除开发商与第三人的商品房买卖合同，开发商赔偿一倍已付购房款予唐某。 [评析意见] 本案是由于出卖人与第三人恶意串通将一房两卖而引起的诉讼纠纷。 在本案中，开发商将房屋卖给数人，致使唐某的债权不能实现。那么，第一买受人能否告出卖人及后买受人侵害其债权，并应向其负侵害债权的责任？在双重买卖的情况下，如果后买受人明知前买卖合同的存在，如果后买受人故意采用违背善良风俗的方法购买某物，目的在于损害前买受人时，才应负侵害债权的责任。即只有在后买受人采用违背善良风俗方法致他们损害，其主观目的是为了致前买受人损害的情况下，才构成侵害债权。本案中，第三人明明知道该商品房已出售给唐某，只是未登记备案。开发商与第三人秘密签订合同，并办理登记备案。可见，开发商与第三人秘密签订合同属于恶意串通行为，违反《民法通则》、《合同法》和《商品房买卖合同纠纷解释》有关恶意串通的规定。因此，法院的处理是正确的。 出卖人故意隐瞒商品房抵押如何处理？ [案情简介] 原告：钟某 被告：某房地产开发公司 2003年10月，原告与被告订立了商品房买卖合同，原告一次性付款。2004年2月，原告因资金困难，以该商品房抵押申请贷款时，发现被告在订立商品房买卖合同前已把该房屋抵押，致使原告无法抵押贷款。2004年6月，原告遂起诉到人民法院。请求人民法院判决解除商品房买卖合同，被告双倍返还已付购房款及利息，并赔偿损失租金1万元。那么，原告的请求能得到法院的支持吗？ 一审法院审理认为，被告在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实为欺诈行为。依据《民法通则》、《合同法》和《商品房买卖合同纠纷解释》第9条的规定，判决解除商品房买卖合同，被告双倍返还已付购房款及利息，并赔偿损失租金4500元。 [评析意见] 本案是由于出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实而引起的诉讼纠纷。根据《商品房买卖合同纠纷解释》第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 |
|